Kan een opdrachtgever geconstateerde gebreken verhalen op de bouwer, installateur of applicateur? Die vraag wordt zeer regelmatig aan ons gesteld tijdens onze werkzaamheden. Het komt namelijk frequent voor dat de vastgestelde gebreken maanden of zelfs jaren aanwezig zijn zonder dat deze zijn geconstateerd.
Het verhalen van de kosten of het laten herstellen door de aannemer betreft in een groot aantal gevallen een ingewikkeld proces, met name wanneer het gebreken zijn die ten tijde van oplevering geconstateerd hadden kunnen worden. Dit betreft een aspect in de bouw wat met de ‘Wet kwaliteitsborging bouwen’ gaat wijzigen. Vanuit deze wet veranderen de rollen van de bouwer, architect, adviseur en de gemeente.
In eerste instantie was het de bedoeling om de ‘Wet Kwaliteitsborgen voor het bouwen’ (WKB) in 2018 in te voeren. Vooralsnog is de wet uitgesteld tot 2019. Van groot belang is dat in de Wet Kwaliteitsborgen de aansprakelijkheden van de bouwer en de opdrachtgever veranderen ten opzichte van het (opgeleverde) werk. Ondanks het feit dat de wet nog niet van kracht is willen wij u toch informeren over de toekomstige gevolgen hiervan.
Aansprakelijkheid aannemer en opdrachtgever
De afgelopen maanden zijn er door de Eerste Kamer vragen gesteld over de grenzen van de aansprakelijkheden van de aannemer en die van de opdrachtgever. In het huidige Burgerlijk Wetboek wordt beschreven dat de aansprakelijkheid van de aannemer in beginsel niet verder rijkt dan tot en met de oplevering. Het moment van oplevering is hiermee van groot belang. Bij het constateren van gebreken kan de bouwer hierop worden gewezen waarna herstel moet volgen (overeenkomstig het bestek). Wanneer de opdrachtgever het gerealiseerde bouwwerk ‘accepteert’, kom het risico te liggen bij de opdrachtgever (overeenkomstig de Woningwet). Dit zal met invoering van de nieuwe wet veranderen.
Vanuit de komende Wet kwaliteitsborging is de bouwer primair verantwoordelijk voor hetgeen dat wordt gebouwd. De bouwer is er hiermee verantwoordelijk voor dat wordt gebouwd conform het Bouwbesluit 2012. Hierbij controleert een kwaliteitsborger (in plaats van de gemeente) of er ten tijde van ontwerp en ten tijde van uitvoering wordt gebouwd overeenkomstig de vereisten, bijvoorbeeld de voorschriften vanuit het Bouwbesluit 2012. Belangrijk is hierbij dat de bouwer ook na oplevering een grotere verantwoordelijkheid en aansprakelijk heeft. Wanneer aantoonbaar is dat de gebreken niet toe te rekenen zijn aan de aannemer vervalt de aansprakelijkheid van de bouwer in deze.
Waarschuwingsplicht
De Wet Kwaliteitsborging kent hierbij een aangescherpte waarschuwingsplicht. Ten tijde van de prijsvorming maar ook wanneer de bouwer een ontwerp van de opdrachtgever uitvoert en de bouwer hierbij onjuistheden vaststelt, dient de bouwer dit kenbaar te maken aan de opdrachtgever (dit geldt voor onjuistheden voor zover de bouwer deze kende of behoorde te kennen). Indien de opdrachtgever deze ‘waarschuwing’ naast zich neerlegt is de bouwer niet verantwoordelijk voor mogelijke oplevergebreken die een directe relatie hebben met deze ‘waarschuwing’. De bouwer heeft aan zijn waarschuwingsplicht voldaan, wat hem in deze ontslaat van aansprakelijkheid.
Toezicht op de uitvoering
Vastgesteld is dat (wanneer de Wet kwaliteitsborging wordt ingevoerd) de aansprakelijkheid van de bouwer groter wordt en de traditionele rol van de gemeente verandert. Zoals benoemd heeft de bouwer na invoering van de wet een bredere verantwoordelijk voor gebreken in het werk. Voor de opdrachtnemer is het nu en straks van groot belang dat het gehele proces vanaf startoverleg tot oplevering wordt vastgelegd. Aanvullend hierop is het uitvoeren van controle op de uitvoering cruciaal. Belangrijk is en blijft dat wanneer brandwerende voorzieningen worden toegepast in een bestaand of nieuw gebouw het noodzakelijk is vast te stellen of de uitvoering voldoet aan de vereisten voordat oplevering plaatsvindt. Zo kan de kwaliteit van het uitgevoerde werk gewaarborgd blijven en kunnen mogelijke fouten al tijdens de uitvoering verholpen worden zodat de opleveringspunten tot het minimale gereduceerd kunnen worden. Dit helpt de opdrachtgever met het behalen van het beoogde doel (een veilig gebouw) en zorgt ervoor dat de aannemer de gewenste kwaliteit levert. Dit voorkomt vervelende constateringen achteraf.
Vanuit diverse oogpunten is het belangrijk dat een opdrachtgever de verantwoordelijkheid neemt die bij deze rol hoort. Gebouwen moeten voldoen aan de daarvoor geldende wet- en regelgeving, de eigenaar (veelal de opdrachtgever) draagt hierbij de primaire verantwoordelijkheid voor de (brand)veiligheid in de gebouwen. Brafon begeleidt diverse projecten op gebied van brandveiligheid. Doormiddel van een integrale coördinatie vanaf startfase tot oplevering worden uitvoeringsgebreken voorkomen en wordt het uiteindelijke doel gezamenlijk bereikt, namelijk een brandveilig gebouw dat voldoet aan de vereisten.
